Обзор результатов

Финансовые результатыВсе финансовые результаты приведены по данным аудированной консолидированной финансовой отчетности АО «ИНТЕКО» и его дочерних организаций за год, закончившийся 31 декабря 2020 г.

Несмотря на пандемию и временную приостановку строительных работ в 2020 г., по результатам г. Компания смогла улучшить ключевые показатели деятельности, нарастить объем предложения более чем на 40% и увеличить объем контрактации в денежном выражении на 59%.

Это позволило достичь выручки в размере более 26 млрд руб. Показатель EBITDA превысил 9 млрд руб. Рентабельность по EBITDA составила 34%. Коэффициент долговой нагрузки («Чистый долг / EBITDA») по результатам 2020 г. снизился до 0,46.

«ИНТЕКО» одной из первых в отрасли перешла на проектное финансированиеВ рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».. В 2020 г. портфель Компании более чем на 90% состоял из проектов, реализуемых с применением эскроу-счетов.

Выручка Компании в 2020 г. снизилась на 12,4% по сравнению с 2019 г. до 26,9 млрд руб. Это обусловлено в первую очередь, особенностями методологии в части признания выручки по IFRS 15, а именно:

• выручка по объектам, по которым государственная регистрации договоров участия в долевом строительстве произошла до 1 января 2017 г., признается после ввода объекта в эксплуатацию и подписания с покупателем акта сдачи-приемки недвижимости;
• выручка по объектам, по которым государственная регистрации договоров участия в долевом строительстве, произошла после 1 января 2017 г., признается пропорционально строительной готовности объекта.

В 2019 г. значительный объем выручки (66%) пришелся на жилой комплекс «Садовые кварталы» (корпуса 3.1—3.9), продажи по которому осуществлялись до 1 января 2017 г. В соответствии с принятой методологией весь объем выручки был признан в 2019 г.

В 2020 г. Компания не вводила в эксплуатацию проекты, по которым есть договоры участия в долевом строительстве, заключенные до 1 января 2017 г. Соответственно, вся выручка по договорам долевого участия в строительстве в 2020 г. была признана в течение определенного периода времени по мере роста степени строительной готовности. На такие проекты пришелся основной объем выручки 2020 г. (93%).

Валовая прибыль Компании значительно выросла в 2020 г. Это связано с ростом цен на недвижимость в строящихся жилых комплексах и выводом в продажу новых проектов в Москве. Соответственно, выросла и валовая рентабельность.

В 2020 г. у Компании существенно снизились прочие доходы по сравнению с 2019 г. в связи с выбытием дочерней компании ООО «СК Стратегия».

В 2020 г. налог на прибыль вырос до 1,3 млрд руб. за счет расходов по отложенным налогам. Одновременно из доходной базы была исключена прибыль до налогообложения по прекращенной деятельности, что связано с реорганизацией группы «ИНТЕКО» в 2020 г. и выбытием дочерних компаний (читайте подробнее ниже).

Чистая прибыль АО «ИНТЕКО» за год снизилась до 4,6 млрд руб. Главными факторами снижения стали выбытие СК «Стратегия» в 2019 г. и прекращение деятельности АО «Патриот» (см. ниже) в 2020 г.

В то же время показатель прибыли до амортизации, вычета уплаченных процентов и налогов (EBITDA) по итогам 2020 г. вырос на 4,6% к 2019 г. за счет увеличения валовой прибыли. Рентабельность по EBITDA увеличилась до 34%, с 28,5% в 2019 г.

В составе потоков от операционной деятельности не учтено поступление денежных средств, полученных уполномоченным банком от владельцев эскроу-счетов — участников долевого строительства (покупателей объектов недвижимости).

Остаток денежных средств, привлеченных на эскроу-счета, по состоянию на 31 декабря 2020 г. составлял 22 541 млн руб., по состоянию на 31 декабря 2019 г. — 6 634 млн руб.

Долговая нагрузка

Суммарный размер кредитов и займов Компании в 2020 г. увеличился до 30,6 млрд руб., причем структура долга существенно изменилась. Увеличилась доля долгосрочных средств и проектного финансирования, тогда как удельный вес краткосрочных кредитов значительно сократился. Изменение данных показателей произошло за счет реклассификации. За 2020 г. Компания погасила банковские кредиты на сумму 7,9 млрд руб. (за 2019 г. — 10,3 млрд руб.).

На конец 2020 г. средневзвешенная ставка привлеченных средств составила 5,7%.

После отчетной даты в рамках приобретения проекта ЖК «Сергея Макеева» в январе—феврале 2021 г. «ИНТЕКО» были открыты кредитные линии с лимитом 3,6 млрд руб. в ПАО Национальный банк «ТРАСТ» и 4,6 млрд руб. в ПАО Банк «ФК Открытие».

Чистый долг «ИНТЕКО» (скорректированный с учетом средств, накопленных на эскроу-счетах) в 2020 г. уменьшился до 4,2 млрд руб. Сокращение связано с увеличением поступлений по проектам Группы, что, в свою очередь, обусловлено повышенным спросом со стороны покупателей и ростом цен реализации. По результатам 2020 г. соотношение «Чистый долг / EBITDA» снизилось до 0,46.

Выбытие дочерних организаций

Следуя стратегическому решению сосредоточиться на развитии ключевых компетенций в сфере девелопмента в географическом сегменте Москва, в сентябре 2020 г. «ИНТЕКО» продала связанным сторонам контрольные доли в АО «Патриот» и его дочерних организациях, которым принадлежат проекты ЖК «КудроВО!», ЖК «ЗемлЯнино», ЖК «Пятый элемент», ЖК «Английский квартал», ЖК «Левенцовка Парк». Такой шаг был связан с низкой рентабельностью бизнеса в регионах, высокими рисками реализации, малой емкостью рынка и ограниченным платежеспособным спросом.

Стоимость сделки составляет 626 млн руб., которые будут выплачены денежными средствами в 2021 г. Проданные компании в 2019 г. принесли 6,7 млрд руб. выручки, в 2020 г. — 5,5 млрд руб. Общая сумма задолженности по кредитам выбывших компаний на конец 2020 г. составляла 11,3 млрд руб., стоимость чистых активов — 2,5 млрд руб. За счет признания задолженности по займам и дебиторской задолженности выбывших дочерних компаний перед АО «ИНТЕКО» чистый доход от их выбытия составил 3,4 млрд руб.